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Madrid se cierra un poco más al turismo con el PEH

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Madrid se cierra un poco más al turismo con el PEH

Si no hay novedad, el próximo día 27 de marzo se aprobará el Plan Especial de Hospedaje (PEH) por parte del Ayuntamiento de Madrid. Este plan prevé limitaciones a las viviendas de uso turístico (VUT), que en realidad suponen la prohibición del 95% de éstas en la capital cuando la actividad se realice por un periodo superior al indicado en el Decreto de la Comunidad de Madrid. Veamos algunos datos sobre este tema para entender las implicaciones de esta normativa.

Datos del turismo en Madrid

Para hacernos una idea de lo que significa este plan, veamos los datos sobre turismo de la capital extraidos de la web de Madrid Destino. “La ciudad de Madrid registró en 2018 la llegada de 10,2 millones de visitantes (+2,7% vs 2017), de los cuales el 53% fueron internacionales y el 47% nacionales. Se generaron 21,4 millones de pernoctaciones (+1,6% vs 2017). Los principales emisores de turismo internacional fueron Estados Unidos, Italia, Francia, Reino Unido y Alemania y los mercados extranjeros que más crecieron, China, México, Estados Unidos, Francia y Portugal. Se alcanzó un gasto total de 9.322 millones (+5,3% vs 2017) y un gasto medio diario de 243 euros (+10,2% vs 2017) en la Comunidad de Madrid”.

Por otra parte, mientras se pone sobre la mesa la saturación de la ciudad y se regula para limitar determinadas formas de alojamiento, el consistorio invierte siete millones de euros en la creación de una imagen nueva (Madrid te abraza) y en su promoción.

Datos de Airbnb para la ciudad de Madrid

Recientemente, la plataforma publicó un informe donde se reflejan siguientes datos: “En 2018, más de 1,2 millones de huéspedes se alojaron en la ciudad con anfitriones en la plataforma de Airbnb, casi el doble que en 2016. Los anfitriones madrileños ingresaron 132 millones de euros y los comercios, bares, restaurantes y resto de oferta de ocio de Madrid ingresaron 648 millones. El 45% de este gasto (292 millones de euros) fue a parar a comercios y restauración en las zonas o barrios donde se alojaron los huéspedes”.

Es decir, esta plataforma representa alrededor del 10% del total de turistas en la capital, que si bien no justifica las acusaciones sobre los problemas que genera la industria turística, sí aporta muchos beneficios tanto a familias como a comercios, tal y como se desprende de estos datos.

Otros datos interesantes

Como ya ponía de manifiesto en este artículo, Usera, con un incremento del precio del alquiler del 15,3%, disponía en el momento del análisis de un total de 59.285 viviendas (datos de 2011), de las cuales hay en Airbnb 181 viviendas. De estas 181, que representan un 0,3% del total de viviendas, hay 59 que se ofrecen enteras y 119 por habitaciones. Es decir, el doble son habitaciones privadas que permiten a sus dueños unos ingresos extras y que no son sacadas del mercado residencial porque no están en él. Vacías, por otra parte, hay 5.215 (8,94%).

¿Cómo se explica esta subida del precio en un barrio como Usera? Una de las razones que aducen los catastrofistas del turismo es que las viviendas de uso turístico han provocado la expulsión de vecinos del centro, que han ido a parar a barrios de la periferia. Si tomamos datos del censo del Ayuntamiento, vemos que los años 2016 y 2017 son periodos con menos cambios de domicilio en Madrid desde 2010 (no llegan a 200 mil, cuando en años anteriores la media es de 220 mil). Tampoco hay ningún distrito ni barrio que llame la atención en cuanto a número de personas que se marchan en comparación con años anteriores. No se aprecia ni correlación ni causalidad entre salidas y número de pisos puestos en plataformas de alojamientos. Hay barrios que aumentan población y tienen un buen número de este tipo de viviendas y barrios que pierden y tienen pocas.

El caso paradigmático de Palma de Mallorca

Para comparar, basta con coger el caso de Palma de Mallorca, cuyo alcalde ha sido recientemente imputado por prevericación por este tema, donde se prohibió las viviendas de uso turístico en viviendas plurifamiliares. El resultado es que el precio de la vivienda en alquiler continúa su escalada (con un incremento del 21%) y que en los barrios no típicamente turísticos el comercio ha caído entre un 20 y un 30% tras perder a los turistas que allí se alojaban.

Por último, según un estudio del departamento de economía aplicada de la Universitat de Les Illes Balears, no solo no hay evidencia del impacto de las viviendas de uso turístico en el alquiler, como también sostiene la CNMC, sino que se obvian las externalidades positivas de estas plataformas al hacer cargar con todo el peso de la problemática con la vivienda a las plataformas.

Plan Especial de Hospedaje

Tras los datos expuestos, veamos ahora la normativa que se aprobará: El presente plan incluye la distribución de la ciudad en tres anillos organizados según grado de saturación, donde todas las viviendas han de contar con acceso independiente, siempre y cuando se trate de un VUT ubicada en un edificio residencial, que es la práctica totalidad. Para poner en marcha esta actividad se necesitará una licencia, en contraposición al registro determinado por la Comunidad de Madrid. Además, los requisitos para disponer de esta licencia suponen una barrera de difícil justificación (visado colegial, memoria ambiental, sistema de reciclado de aguas grises, detectores de presencia, medidas de aislamiento acústico previstas para locales de alta capacidad…)

Es decir, una prohibición casi de facto que, contemplando los datos anteriormente expuestos, no tiene en cuenta los requisitos de necesidad y proporcionalidad.

Prohibir vs. regulación inteligente

Como toda crítica ha de ser constructiva, merece la pena poner sobre la mesa algunas medidas más interesantes de cara a regular esta actividad. Porque recordemos que son pocos los que están en contra de la regulación de una actividad para fomentarla de la manera más segura para el consumidor, tal y como ha ocurrido en Andalucía. Lo que no tiene cabida es ir por la vía fácil y prohibir mediante normas que no tienen mucho sentido y sin hacer uso de los datos. Entre esas posibles medidas estarían:

En general, si realmente hay saturación, las tasas turísticas para cualquier tipo de alojamiento son una opción muy a tener en cuenta, ya que lo recaudado debería ir destinado a paliar los efectos del turismo en la comunidad que lo acoge y además limita el turismo vía precio.

En cuanto a las viviendas de uso turístico, haría falta tener en cuenta y diferenciar las segundas viviendas como parte de la economía colaborativa y separarlas de las viviendas en manos de fondos y grandes empresas. También hay que tener en cuenta la figura del property manager, a quien a menudo se confunde con grandes propietarios, cuando simplemente son profesionales que gestionan varias viviendas de diferentes propietarios.

Por otra parte, una de las problemáticas principales son las molestias a vecinos. En este sentido, sería interesante permitir la prohibición por parte de las comunidades ex post. Esto es, si hay molestias entonces que las comunidades tengan la capacidad de prohibir o limitar esos alquileres. Para esto es esencial que se haga uso de la reputación generada en las diferentes plataformas y que las plataformas mismas potencien este tema de cara a evitar que malos usos salpiquen a usuarios que simplemente quieren disfrutar de sus vacaciones de otra manera.

My two cents

En resumen, si el límite es por las molestias ocasionadas a los vecinos, ¿por qué se permite, en principio, molestias durante 90 días? Si es por la subida del precio, que miren los casos de Palma y Usera. Si es por la expulsión de residentes, que miren datos del padrón. Si es por aumento de inseguridad, que miren datos del Ayuntamiento en cuanto a intervenciones policiales, que baja cada año. Si es por saturación turística, que no gasten más en promoción y dediquen el dinero a vivienda social en alquiler. Si quieren poner a madrid como ejemplo de hospitalidad, que permita que se haga, pero no solo por parte del sector hotelero.

Y, por último, una duda que surge: ¿Ha explicado ya el Ayuntamiento cómo se va a controlar el límite de 90 días?

Video con el debate con José Manuel Calvo, Delegado de Urbanismo en el Ayuntamiento de Madrid, en relación a estos temas.

Foto de portada by unsplash-logoFlorian Wehde

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Viviendo en el futuro del trabajo como consultor, blogger, autor, profesor y speaker especializado en el sector colaborativo. Fundador de startupscolaborativas.com y conector en OuiShare. Entusiasta de los sistemas que empoderan a las personas, los modelos de negocio innovadores y los emprendedores sin miedo a equivocarse. Sígueme en twitter @PakoBautista

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